今、不動産投資では、どんな物件を買うべきか？
2015/12/20 よくある質問
不動産投資を始めるには、もしくは物件を買い進めるには、最近の市況をみてどんな物件を買えばいいのですか？
と質問されたとき、最も正しい答えは
「どうなりたいか、によります。」
となってしまいます。
本音を言えば、「こんな物件を買いなさい」
と言ってあげたいけれど、
収益不動産にはさまざまな特徴があり、
買い方によっって得られるメリットが変わってきますので
どうしても一概には言えないのです。
目先の現金が欲しいのか
長年保有して資産をキープしたいのか
専業大家としてやっていくのか
副業のまま続けるのか
によって、買うべき物件は変わってきます。
また、買い進めたい物件取得のシナリオが決まっても
本人の属性や保有不動産の状況によって
次の融資の可否に大きな影響を及ぼしてきます。
つまり、買いたくても金融機関が融資してくれなければ
永遠に物事が進みませんので、
自分がどのような状況に置かれているのか
または今後どんな資産状況になるのか
を十分に理解して
物件を探す必要が出てきます。
参考までに、目的別に購入物件のシミュレーションを挙げてみましょう。
１．短期で保有し、数年後に利益を確定させたい
というような「短期的投資」を目指すなら
中古アパートを中心に、
少しずつキャッシュフローを貯め
頭金を追加しながら２〜３棟買い進め、
数年後に全て売却する。
こうすると、所有期間中の余剰金は少ないけれど
売却時に一気にまとまった現金が入り、利益が確定します。
２．定年まで副業として大家を続け、
退職後に悠々自適な生活を目指すなら
新築アパートを可能な限り買い、
修繕費を浮かして維持し続け
定年後にローンが完済すれば
以降何十年にわたり家賃収入がまるまる利益として
入り続けます。
気が変わって売却するときにも有利です。
３．できるだけ早くサラリーマンリタイヤを目指し、
物件収入だけで生活できるようにするのなら
中古のRCマンション、それもできるだけ大規模なものを
３棟くらい取得する。
この場合、売却は考えずにずっと持ち続けること
そして資産価値の高い物件を選んで買い進めること
こうすれば２０〜３０年は
融資を受けながら、ローンを返済しながら
年収を確保することができるようになります。
と、表面的にはこんな例が挙げられますが、
実際には購入した後の物件を
どうやって満室稼働させるか
修繕費・管理費を押さえて維持するか
が最も重要です。
そこが不動産投資の醍醐味。
ボロい物件を安く購入して再生させ、価値を高めて売る。
新築・築浅の物件を取得し、価値を維持したまま売却。
銀行評価の高い物件を購入し、売却せずに次の融資につなげる。
など、所有した後の戦略が大切になってきます。
そういった投資戦略を、ある程度イメージした上で
しかるべき物件を探すのが基本です。
私は今、とにかくキャッシュフローを増やすための物件を求めているので、
RCにこだわらず、融資が長く引ける物件と金融機関の組み合わせで探索中です。
いずれにしろ、どんな物件を買うべきかは
いろいろな人にアドバイスを聞き、
それぞれの投資スタイルを理解した後、
最後は自己責任で「経営的判断」をするしかないのです。
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不動産投資専門用語はどれくらい役に立つか？
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