太陽光設備を活用するもう一つの手段とは？
2015/11/30 リアルな活動報告
最近は収益不動産の価格が高騰し、私のようなオーバーローンを狙っている者にとっては、ますます厳しい市場環境になってきています。そんな折、情報をキャッチするアンテナと、とにかくやってみる、という行動マインドだけは維持しております。
そこで最近は、広大な土地に太陽光発電設備を導入する案件について、もう一度考えてみました。
「今さら太陽光なんて、売電価格が下がっているから無理無理。」
と決めつけることこそが、チャンスを見逃す原因になりかねないからです。
太陽光設備の収支状況については、以前のブログでとってもシンプルに解説しました。
「不動産投資をする上で、太陽光発電はまだ間に合うのでしょうか？」
結論だけ言うと、売電価格が３２円／kWhだった２０１４年までが、ギリギリ利益が取れる限界だったということです。
２０１５年は２９円になってしまい、もはやマンション経営などでものすごく利益を出している人が、設備投資による「減価償却費」を計上して節税するためだけのもの、と見られています。
ところが先日、２０１４年のうちに申請が行われ、２０１５年１２月から接続開始するという、案件に出会いました。
7,400万円で、利回り10.6％。
こうなってくると、検討の余地あり、です。
なぜなら、太陽光設備は「空室のない賃貸物件」と言われ、
アパートよりも安定した収入が得られるケースが多いからです。
利回り10.6%なら、なんとかイケるかもしれない。
あとは7,400万円の融資をしてもらえるか、ということになりますが、
太陽光でフルローンなんて、まず不可能ですね。
もちろん銀行にも相談しましたが、やはりダメでした。
しかし、もう一つ別の手段として、この太陽光設備を活用する方法があります。
それは、リースです。
リースというのは、車と同じく、リース会社が買い上げて、それを契約者に貸与する、という形です。つまり「フルローン」にイメージが近い。
この場合、所有権がリース会社にあるため、償却資産税も維持費もリース会社が負担します。
その代わり、リース料がいくらか、ということが問題です。
融資の金利にあてはめると、３％〜４％、もしくはそれ以上になると言われています。
さらに太陽光の場合、期間は１５年が限度。
これだと、返済比率に換算して８０％を超え、キャシュフロー比率は１５％近辺になります。
売電収入のシミュレーションを厳し目に計算している分、「これ以上収入が減ることはない」と想定すれば、なんとか持ちこたえられるのですが、
さすがに収入のうち８割を返済に回すのはいただけません。
そこで私は、リース会社に交渉し、２％程度で決着してくれないか、
と申し入れている最中であります。
二つ返事で断られるかと思ったら、
「検討します」との回答でした。
リース会社もビジネスですから、月々の支払い額を下げることによるリスクを算出中なのだと思います。
いずれにしろ、最初からダメだと決めつけずに、ほんの少しでも可能性があるならば、徹底的にチャレンジする、これが私のスタイルです。
結果が出たら、またこのブログで報告します。
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
