2016年の不動産投資マーケットを振り返る
2016/12/19 最新情報
2016年12月12日号の全国賃貸住宅新聞に、
ここ数年の不動産投資マーケットを振り返った状況解説がありましたので
わかりやすくシェアします。
2013年〜2014年にかけて
不動産価格相場の上昇によって
「高く売れるなら売りたい」
と動き出す投資家が増加し、
市場には多くの物件が放出されました。
太陽光設備などの一括償却が可能な
「グリーン投資減税」の活用で
売却益を大幅に圧縮できる手法がそれに拍車をかけました。
反対に買主は、
相続税改正、金融緩和による低金利を利用し
都心部のタワーマンションや見栄えの良い築浅１棟レジデンスを購入する
「相続税対策」の地主層が占めました。
メガバンクは主にこの地主層への融資を行なっており、
今もその融資スタンスを変えていません。
それ以外の投資家は、キャッシュフローが目的であり、
利回りが低下したことから様子見が続き、
融資についてもこの層への審査の柔軟性や大きな恩恵は
ありませんでした。
しかし、2015年後半ごろから、一部の金融機関は
地主層ではなく、一般の投資家向けに
多様な条件で融資する方向にシフトしました。
築40年の一棟マンションに30年返済の融資がつくなど
築古物件への融資が拡大しています。
さらに、築浅の木造アパートに35年の長期返済という
フルローンが実行される例が増加しました。
2015年までは、「次の買い時を待つ」という考えから
取得を控える投資家も少なくありませんでしたが、
2016年は金融緩和に加え、
しばらく価格は下がりそうもない
といった市場の読みから
「売って買う」つまり「買い換え」が増加。
その結果、取引が大きく活発化しました。
2016年にはさらにサラリーマン投資家が増加。
融資条件の緩和によって取得意欲が高まったためです。
さまざまなセミナーが開催されていることも
個人投資家の増加を促進しています。
現在売り出されている物件の質はさまざまで、
多くの不動産業者が投資物件売買に参入しているだけに
高値づかみをして失敗する可能性もあります。
しかし、豊富な物件が流通していることから
買主には多くの選択肢があります。
来年もじっくりと吟味して検討するには
面白いマーケットになると思います。
・・・ということですが、随分とサラッと書かれているわりに
実は重要なポイントがありました。
それは
-
サラリーマン投資家が増加していること
-
物件は相変わらず高いけれど、融資条件（特に期間）が柔軟になってきたこと
-
多くの不動産業者が市場参入している
ということです。
これだけの条件が揃うと、
物件を買える＝儲かる
という妄想だけで購入判断をしてしまう投資家と、それを促す業者が
必ず現れます。
そういうマズイ買い方をしないように、
これからも一層、正しい知識を身につけ
良い人脈を築く努力を怠らず、
現実的な判断基準を持ち続けることが重要です。
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