収益不動産の数値判定はどうやるか？ その１
2016/03/28 誰にも聞けない基本知識
昨日のブログに、「物件の探し方」について書きました。
では、ある程度良さそうな物件を見つけたあと、
それが本当に自分にとって適切な物件なのか
買うべき物件なのか
どうやって見極めれば良いのでしょうか。
私が対談した不動産会社の社長さんが提唱する
不動産投資で成功する秘訣は
・素直に人の話を聞くこと
・行動すること
そして
・「数値で把握すること」
を大原則としています。
確かに、数値といっても
利回りや借り入れ金利
くらいしか
重視していない人が
あまりにも多いことに驚かされます。
不動産の収益性は、
利回りだけでも
金利だけでも
年数だけでも
決まりません。
この３つがきちんと把握され、
初めてわかるのもの。
それは
返済比率
キャッシュフロー比率
です。
返済比率とは？
家賃収入に占める返済額の割合。
これが５０％を下回っているとかなり安全。
６５％を上回ってくると、
約２０％の空室が出たときに持ち出し
（家賃収入では返済がまかなえないこと）
になるケースが多いです。
なぜならば、物件の運営経費は
ローン返済金のほか、
管理費
修繕費
点検費
仲介手数料
税金
保険料
などなど
さまざまなものがあるからです。
返済比率６５％ということは
残りの３５％でこれらの経費を負担しなければならない
ということです。
管理費と税金を合わせて２０％だとしても、
あと１５％しか残っていないことになります。
つまり、もしも家賃収入が１５％減れば、
そのまま赤字転落ですね。
もう一度 具体的に金額の例でお話しすると
満室時、100万円の家賃収入
返済金は65万円
→残り35万円
管理費と税金で20万円
→残り15万円
これで、もしも満室時100万円のうち
15%空室＝85万円しか収入がなかったとしたら・・・
上記の15万円は０
ということになりますね。
実際、満室率100％とは
一年間、一度も退去も入居もなく満室のまま
という状態のこですので
実際の賃貸ではかなり稀なケースです。
一年を通して、必ず一つや二つは退去・入居があるものです。
おわかりでしょうか？
ですので、返済率６５％というのは
相当高いんだ
ということを肝に命じておきましょう。
もしも自己資金を入れれば、借り入れ金の元金が減るので
この「返済比率」を下げることができますが、
オーバーローンを基本とする場合
どうしても返済比率が高くなるのは
やむを得ません。
でもだからといって、
ダメなわけじゃないんですよ。
常に満室を維持する努力
100％に限りなく近づける努力をすれば良いのです。
そういうリスクを踏まえながら
投資の判断をすることが大切です。
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昨日のブログ
良い物件の探し方とは？
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