不動産投資での目標設定のポイントとは？
2017/01/03 誰にも聞けない基本知識
年のはじめには、目標設定をする人が多いですね。
この一年にかける思いとともに
達成したい目標を明確にすることは
とても大切です。
目標は具体的であればある程よく
期限をつけることも重要です。
これから物件を取得しようと思っている人は、
いつまでに、いくらのキャッシュを得たいのか
また、そのキャッシュの額が必要な理由は何か
これをしっかりと認識してください。
さらに、現状を変えたい人は、
今感じている不満点を文字にしておくことも大事です。
なんとなく今の生活を改善したい
なんとなく今の環境から抜け出したい
そんな程度では、
毎日の忙しさにかまけて
結局は何もできずに終わっていくのです。
また、すでに収益物件を持っていて
これからもっと買い進めたいという人には
「現状と目標を数値で把握する」
ということが非常に重要になってきます。
不動産投資で成功するには
素直であること
すぐに行動すること
諦めないこと
という心構えに加え
数値で把握すること
がとても大切なのです。
私は現在、７棟１４２室の収益不動産と
２ヶ所の太陽光発電設備を所有していますが、
これらをベースにした目標設定の方法をご紹介します。
まず、エクセルシートを準備し、各物件ごとに
月度ごとの
・家賃収入
・管理費
・ローン返済額
・税金
を入力します。
１月から１２月まで、毎月１列ずつ
全室満室の前提で、
入退去や突然の修繕費などが何も起きなかった想定で
最高に理想の条件で記入しておきます。
次に、各物件の年度での合計値を
１枚目のシートに反映させて、
所有物件の収支合計がわかるようにしておきます。
そのまとめ表には
家賃収入をベースに
・管理費比率
・返済比率
・税金比率
・キャッシュフロー比率
が算出されるようにしておきます。
これで年間の予算表が完成されました。
あとは、１月、２月、３月と、
毎月管理会社から送られてくる家賃明細を見ながら
実際の運営実績を数値で書き写していきます。
最初に作った予算表は
満室率100%で、何もトラブルのない理想の状態ですから
実際に時が経ち、リアルな実績が出た時に
その数値を把握することによって
そこからどれだけ減っていくのか、
月ごとに見ていくのです。
ちなみに、２０１６年の私の達成率は
満室率100％で何もトラブルのない理想的な目標に対して
キャッシュフローの達成率は７８.８％の実績でした。
これが賃貸経営の実態です。
購入時の利回りや想定キャッシュフローだけを覚えていても
実際の手残りは思いのほか少ないもの。
それでも、この数値を毎月把握し続けることによって
満室化へのこだわりを強めたり
経費削減などの経営改善に向けた意識が
働いてくるのです。
私の場合、昨年から今年にかけて
２つの物件に電子ブレーカーを設置し
１つの物件の管理会社を変更したことで
合計907,202円の収益改善が見込まれます。
これは、5,000万円程度の１棟物件を購入することと
ほぼ同程度のキャッシュフローを得ることになります。
また、所有物件の返済比率・キャッシュフロー比率を
正確に把握しておくと
次に買うべき物件の条件も
自然と見えてきます。
このように
次のステップを考えている場合には
まず今の所有物件の状況を
数値で把握すること
が極めて重要です。
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