不動産会社と向き合うためには？
2016/12/01 業界裏ばなし
前号の「不動産投資家のタブーとは？」
で、即断即決の大切さをお伝えしたところ
意外にもいくつかのご意見やご質問をいただきました。
ここで私の書籍や、いつもセミナーでお話ししている
物件取得のプロセスについて
改めて解説することにします。
物件を取得するまでには
主に次の５ステップが基本となります。
1.物件を探す
原則、ポータルサイトで検索し、
不動産会社とコンタクトをとって
さらに未公開物件などの収益性の高いものを紹介してもらえるように
関係づくりをしていきます。
2.数値で判定する
物件概要書に売買価格と月間収支が載っているので、
それをベースに
返済比率・キャッシュフロー比率・キャッシュフロー実額
を割り出し、自分の条件に当てはまったら購入意思を決めます。
3.現場を見に行く
ここは結構重要で、
建物の立地、道幅、商業施設などの周辺環境を
現場でチェックします。
さらに、近隣の管理会社を訪ね、
お目当ての物件の募集条件、客付のしやすさ等につき
直接ヒアリングすることが望ましいです。
できれば３社くらい訪問して情報の精度を高めることもポイント。
4. 買い付けを入れる
購入意思を書面で表します。
契約書とは違い、法的拘束力はないのですが、
売主との交渉権を確保し、他の人に売られないようにするためにも
買い付けを出すことは大切。
さらに売主から売渡証明書をもらっておくことをお勧めします。
5. 融資を引く
最後にして最大の関門。
いくら買い付けを入れても融資が通らないことには
永遠に物件は買えません。
そして、自己資金が潤沢にあり、高額年収でもない限り
十分な金額の融資はなかなか通らないのです。
以上が基本のステップで、どの物件を買うにしても
ほぼ全て、この段取りを踏まえます。
ところが、このステップを進めて行く上で
かなり強力なサポートをしてくれるのが
不動産会社です。
特に最後の難関である「融資づけ」の部分で、
最大かつ強力な援助をしてくれる会社があります。
私の経験では、
非力な不動産投資家は
物件情報と融資付をセットで斡旋してくれる
有力な不動産会社を見つけることが
成功への一番の近道です。
その不動産会社をその気にさせ
協力的に動いてもらうためにも
購入意思をいち早く示すことが重要なのです。
購入意思を示しながら、並行して
資産価値や周辺環境、賃貸需要について
確認していきます。
そういったことが不明確であるならば、
それを確認する条件つきで意思を示し、
２〜３日のうちに決定できるといいですね。
良い物件情報を得ている不動産会社は
少しでも早く融資を確定させ
無事に売買を終えたいのです。
そうしないと、他の人に買われてしまう、
他の不動産会社に仲介を持って行かれてしまうからです。
ただでさえ融資を通すことが難しくなっている今、
その審査までもたどり着かない人を
いつまでも待っているわけにはいきません。
不動産会社の強力なサポートを勝ち取るためにも
即断即決が重要です。
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