原状回復の重荷とは？
2017/05/23 誰にも聞けない基本知識
入居者が退去してしまった後は
クリーニングと言って
部屋の汚れを取り、
次の入居者を迎え入れる準備をします。
しかし、単に掃除をすればキレイになる
というケースならまだラッキーで、
壁紙を張り替えたり
床のカーペットなどを敷き変えたり
設備を新しくしなければならない状況だと
時間もお金もかかってしまいます。
その費用は各部屋によって大きく異なりますが、
だいたい私が所有しているマンションだと
きちんと壁と床を仕上げる場合には
家賃４万円程度のワンルームで１０〜２０万円、
家賃１０万円程度の３DKで３０〜５０万円
くらいかかることがあります。
これは、それまで賃貸経営を経験したことがない人にとっては
計算外、思惑と違う
ということになりがちです。
しかし、賃貸である限り、必ず退去される日は
やってきます。
退去する人は、本来は借りる前と同じ状態にして
貸主に返すことが義務付けられています。
これを、元の姿に戻す、という意味で
「原状回復」と言います。
ですので、故意に壁や床、設備を破損させた時には
入居者が自分で修理費用を負担しなければなりません。
そのため借主は、
あらかじめ「敷金」を預けておくことが通例で、
退去する時に自分が破損させてしまった部分を補修する費用は
その敷金が充当されます。
敷金を預けていなければ、
もちろん退去時に実費で支払うことになります。
ただし、退去する部屋について
わざわざお金を使うのは納得いかない
という人が多いので
あらかじめ入居時に預かっておく
という制度が「敷金」なのですね。
ところが、敷金を充当できるのは
あくまでも入居者の責任において
破損させてしまった場合に限られ
長く住んだことによる経年劣化は
この範疇に入りません。
つまり、普通に住んでいるだけで
ただ汚れたりボロくなったり性能が衰えたもの
については
入居者負担の責任はない
ということになります。
長年入居すればするほど
室内が劣化するのは当然で、
現状回復にもコストがかかります。
ですがそれを長期入居者に負担してもらうことは
ますますできなくなるのです。
最近は消費者の権利を主張する風潮が強まっているので
原状回復費を入居者に拠出してもらうことは
かなり難しくなっています。
個別の破損・劣化に対して
明文化して条件づけをすることが
困難だからです。
神奈川県の国民生活センターでは
賃貸住宅の敷金や原状回復に関する
消費者からの相談件数が
１０年以上前から改善していない事実が
判明しました。
国民生活センターに寄せられる、
消費者からの相談内容のうち
賃貸住宅に関する内容は
全体の第５位となっており
根強い問題であること示しています。
相談内容の多くは
「高額な原状回復費用を請求された」
ということですが、
入居者も業界の人でない限り、
その費用が妥当かどうか
正確に理解することは難しいはずです。
それでも、はじめてのオーナーが驚くように
退去する人にとっては死活問題になりかねません。
これを少しでも防ぐには
・契約書にはできるだけ曖昧な表現を残さない
・敷金ではなく、最初から「クリーニング費用」として
ある程度の金額を記載しておく
という策が有効です。
それから、退去時に立ち会って
部屋をチェックする管理会社さんの、
借主に交渉する力量も大きく影響するので
信頼できるパートナー選びも重要です。
敷金と原状回復の問題は、
賃貸経営上のキャッシュフローを左右する
避けては通れない課題なので
常に意識して
改善し続けることが大切ですね。
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