ブログ

不動産投資でよく話題に出てくる「積算」とは

「今回の物件は積算が出ない」

「この物件は売買価格より積算の方が上回る」

なんていう会話を聞くことがあります。

「積算」とは何でしょう。
検索すればたくさんの解説が出てきますが、ここでは

ここではこれ以上ないくらい簡単に、わかりやすく説明してみます。

 

積算とは、積み上げて計算する、という意を踏まえ、

「物件ができてから現在までの価値を金額に換算したもの」

と言えます。

 

つまり「物件の現在価値」ですね。

更に噛み砕いて言うと

その物件は、今お金に換算したらいくらの価値があるんだろう、という仮の評価額です。

 

ですので、土地と建物の価格を出すのに、

土地の現在価格 と

建物の現在価格=新築時から老朽化した分を割掛けたもの

をそれぞれ計算し、合計しなければなりません。

さあ、やってみましょう。

  1. 土地の値段の計算方法

土地は「時価」ですので、毎年更新される

全国地価マップ

から、物件所在地の価格(㎡単位)を調べます。

これを「路線価」といいます。

 

その後、その路線価に物件の土地の広さをかけ算します。

 

例えば、路線価が7万円で、広さが100㎡であれば、

7万円×100=700万円

が、土地の現在価値となります。

 

2.建物の値段の計算方法

建物の値段は、それぞれの構造によって掛け率が変わります。

鉄筋コンクリート(RC)20万円/㎡

重量鉄骨・・・・・・・18万円/㎡

軽量鉄骨・・・・・・・15万円/㎡

木造・・・・・・・・・15万円/㎡

 

実際にいくらで建てられたのかは関係なく、あらかじめ定められたこの価格を当てはめることになっています。

 

たとえばRCの場合、延床面積が200㎡である場合には

20万円×200=4,000万円

これが新築時の価格になります。

そしてここから築年数の分を割掛けるため、法定耐用年数のうちどれくらい期間が経過しているか、という比率を出します。

  RCの法定耐用年数は47年ですから、

  その建物が築10年だった場合

  残耐用年数は(47−10)=37年ですね。

  だから さっきの 4,000万円に 37/47 を掛けます。

従って、200㎡・築10年のRCは

20万円×200×37/47=3,149万円

が、建物の「現在価値」となります。

新築時には4,000万円と算出されたものが、10年経つと3,149万円になっているわけです。

あくまでも計算上の「現在価値としての評価」ですが。

 

*参考までに、法定耐用年数を構造別におさらいすると

RC造47年、重量鉄骨34年、軽量鉄骨27年、木造22年

ですね。 法定耐用年数についての解説はこちら

そして先ほどの100㎡の土地の現在価値 700万円と合わせ、

700万円(土地)+3,149万円(建物)=3,849万円

が、土地と建物を合計した「積算価格」となります。

うわぁ、何か面倒だなぁ、と思った方、

私も同感です。

自分で計算するのが面倒な面倒な方は、

こちらのシミュレーションソフトを使うとラクです。
路線価」だけはご自分で調べていただかなればなりませんが。

http://www.secret-mediate.com/sekisan/

 

不動産業界では、この「積算」は公の試算基準として用いられています。

 

この積算価格を目安に融資金額を決める金融機関があることから、

積算価格が売買価格よりも「高い」と有利、

となるわけです。

 

しかし、積算だけが物件の価値を決めるわけではありません。

もう一つの代表的な指標

「収益価格」

も重要ですので、

両方の評価方法を心得ておくことが肝心です。

収益価格ついておさらいをしたい場合は こちら

 

  関連記事